이번 글에서는 묵시적 갱신 성립 조건과 그 법적 효력에 대해 다뤄보겠습니다. 또한, 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대해서도 자세히 알아보겠습니다.
묵시적 갱신 뜻
묵시적 갱신은 임대차 계약 종료일 전까지 임대인이 임차인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 밝히지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 제도입니다.
묵시적 갱신 성립 조건
묵시적 갱신 법률이 성립되기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다:
- 임대인은 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. (2022년 10월 10일 이후 체결된 계약 기준)
- 2022년 10월 10일 이전 체결된 계약의 경우, 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다.
묵시적 갱신 법적 효력
임대인이 정해진 기간 내에 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 즉, 보증금, 임대료, 계약 기간 등의 모든 조건이 동일하게 유지됩니다.
묵시적 갱신이 성립되지 않는 경우
다음과 같은 경우에는 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다:
- 세입자가 두 달치 월세를 밀린 경우
- 주택의 일부를 고의로 파손하는 등 임차인의 의무를 위반한 경우
이 경우, 임대인이 별도로 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약은 자동 종료됩니다.
묵시적 갱신 후 계약해지
묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약은 이전 계약과 동일한 기간 동안 유효합니다. 하지만 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 다만, 해지 요구일로부터 3개월이 지나야 계약이 해지됩니다.
예시
예를 들어, 임차인이 8월 15일에 계약 해지를 요구하면 11월 15일에 계약이 해지됩니다. 임대인은 이 날까지 보증금을 반환해야 하며, 임차인은 계약 만료 전까지 임대료를 납부해야 합니다.
임대인의 계약 해지 권한
임대인은 묵시적 갱신된 계약에 대해 계약 종료일까지 해지를 요구할 수 없습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권
묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 전체 계약기간 동안 1회에 한해 2년 간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
임대인은 본인이나 직계 존비속이 해당 주택에 거주하려는 등의 법적 사유가 아닌 경우, 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
부동산 전문가의 조언
부동산 전문가들은 임대인이 계약 종료일을 앞두고 법으로 정한 기한 내에 임차인에게 계약 갱신 여부에 대한 의사를 명확히 전달할 것을 추천합니다. 이를 위해 다음과 같은 방법을 활용할 수 있습니다:
- 카카오톡, 문자 메시지, 이메일
- 전화 통화 녹음
- 내용증명 등의 수단
이를 통해 기록을 남기고 갱신계약에 대해서도 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
오늘은 묵시적 갱신 관련 법률의 정의와 법적 효력, 계약 해지 조건 등에 대해 알아보았습니다. 이 내용이 독자님의 현명한 임대 관리에 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다.